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房地产信托再受关照

发布时间:2019-08-17 19:24:59 编辑:笔名

随着3月份统计数据出台,房地产信托再次井喷引起了业界广泛关注。日前,有信托公司透露,银监会将再次收紧房地产信托业务,打压目前愈发强烈的地产融资势头。分析人士表示,在持续调控压力下,房价走势有可能掉头向下,再加上高额融资成本,可能使房企的财务状况进一步恶化,房地产信托的风险逐步积聚。

信托为房企大量“输血”数据显示,3月份国内信托产品发行数量和融资规模均创历史新高,而投资于房地产行业的资金募集量。纳入统计的35只投向房地产行业的信托,拟募集资金总额达98.31亿元,环比增长108.42%,占3月份募集总规模的46.45%。而且,这个势头还在蔓延,4月2日至8日的一周里,有5家信托公司发行6款集合信托产品。其中,单款产品募集规模为3.5亿元,以贷款运用方式投资于房地产领域,期限为18个月,预期收益率为10%。

房地产信托再次火爆似乎在重复去年底的形势,当时为了抑制这波发行潮,银监会发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》,开始收紧房地产信托业务,此后房地产信托产品的月发行量开始萎缩,至今年2月份只发了27只。对此,沪上某信托公司营销人士表示,目前房地产商为了通过信托平台融资,普遍开出较高的收益率,这令信托公司实在难以抗拒。同时,由于证券、银信等主要信托产品受到更大限制,相比之下,只要把握好风险,房地产信托的回报还是十分丰厚的。普益财富的统计显示,3月份房地产信托预期收益率在8%以上,是一年期定期存款利率3.25%的两倍多。而这个收益还仅仅是投资者层面,其给信托公司的佣金更多。

由于银行贷款收紧,目前房产开发企业普遍缺钱。数据表明,1—2月份,房企资金来源12173亿元,同比增长16.3%。其中,国内贷款2679亿元,增长7.7%;自筹资金4184亿元,增长21.4%;其他资金5223亿元,增长16.6%。而信托融资恰恰是属于增长快的“自筹资金”。

业内人士猜测,接下来银监会可能从两方面限制房地产信托,一是在产品设计中,提高开发商的自有资金比例,如由30%提高至50%或60%;二是在计算风险资本时,将房地产信托产品的系数提高,增加信托公司的资金占用量。

楼市有整体下调风险事实上,银监会对房地产信托风险的担忧并非无的放矢。专家指出,房地产信托主要面临三大风险:资金被挪用、项目无法完工和房产卖不出去的风险。在调控更严厉的情况下,房价下降或销售不出去,都可能出现风险。同时,信托融资和银行贷款不同,信托公司对房地产的项目投资不受行业分布限制。而银行如果对一个行业的贷款比例过高,对这个行业的新增贷款就会受到限制,也不受资本充足率影响。而且信托公司不掌握开发商的资金账户,更不易控制风险。即使房地产销售没有出现问题,由于目前融资成本较高,房企财务状况可能进一步恶化,房地产信托将面临偿付风险。

目前,随着调控政策叠加,楼市整体资金已开始出现质变。截至4月11日,两市已共计有84家房地产上市公司公布2010年年报。数据显示,84家上市房企经营性现金流量净额为-705.9亿元,同比大减1150亿元。特别是在二三线城市占比过小的企业,今年受到的影响将更大。而部分布局较合理的企业,很可能今年受到的调控影响较小。楼市整体下调趋势已经形成,在这种情况下,房地产信托出现的过热苗头令人担忧,如何防止房地产行业所积累的金融风险蔓延至信托领域,将成为业界关注的焦点。

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